Il est faux de croire que tous les prêteurs offrent les mêmes conditions et la même flexibilité lorsqu’ils octroient des produits hypothécaires. Dans les faits, chaque prêteur est libre d’octroyer un prêt hypothécaire selon ses propres conditions.

Lorsque vous choisissez un produit hypothécaire, il est primordial de garder en tête que le taux n’est pas tout. En effet, un prêt hypothécaire peut être octroyé à un taux avantageux mais être très restrictif. Il est donc capital de vérifier les conditions relatives au prêt, comme la possibilité de refinancer votre hypothèque avant l’échéance du prêt ou la possibilité de transférer l’hypothèque vers une autre résidence dans le cas où vous décideriez de déménager. Il va sans dire que, pour monsieur et madame tout le monde, il est très ardu de comparer les produits offerts sur le marché et faire un choix éclairé. Êtes-vous certain que l’offre de votre institution financière est la plus avantageuse?

C’est là que le courtier hypothécaire intervient! Le courtier hypothécaire a des connaissances avancées sur les conditions et les restrictions des produits hypothécaires offerts par les prêteurs. Ainsi, il peut vous conseiller un prêt ayant un taux intéressant et à de bonnes conditions selon vos objectifs, tout en évitant des pénalités coûteuses et des restrictions pouvant nuire à vos projets immobiliers futurs.

Le courtier hypothécaire fait lui-même les recherches nécessaires afin de trouver un produit hypothécaire pour vous. Il envoie lui-même votre dossier aux prêteurs et effectuent les démarches. Ainsi, vous n’avez pas à utiliser votre précieux temps pour faire le tour des prêteurs, soumettre des demandes et comparer le tout.

De plus, certains prêteurs ont une faible tolérance aux risques alors que d’autres sont plus flexibles. À cet effet, certains prêteurs pourraient refuser d’octroyer un prêt hypothécaire à cause de la situation d’emploi ou du dossier de crédit de l’emprunteur alors que d’autres prêteurs accepteraient le risque. Le courtier hypothécaire connait ces particularités. Il sait donc que certains prêteurs sont plus ouvert à prêter une somme d’argent importante à un travailleur autonome que d’autres. Il sait également que certains prêteurs acceptent d’octroyer un prêt malgré le fait que le dossier de crédit de l’emprunteur ait été entâché par le passé. En sachant ces informations, les démarches sont grandement accélérées puisque votre dossier est envoyé seulement aux prêteurs susceptibles d’accepter votre demande.

L’achat d’une maison est un processus pouvant parfois être complexe et stressant. En effet, vous êtes sur le point d’acquérir l’un des actifs le plus important de votre vie! Le courtier hypothécaire vous offre un sentiment de sécurité en vous accompagnant dans toutes les démarches. Il prend le temps d’analyser vos besoins et votre dossier de crédit, de monter votre dossier, de négocier avec les prêteurs et de vous offrir toutes les explications sur le processus et types de taux (fixe ou variable) disponibles. Il travaille dans votre intérêt.

L’assurance hypothécaire permet de couvrir les obligations financières liées au remboursement de votre prêt hypothécaire en cas de décès et d’invalidité. Il existe deux grandes familles d’assurance hypothécaire; celle offerte par l’institution prêteuse et celle offerte par un assureur. Les deux types sont très différents. On aborde leurs différences dans cet article.

Si la pertinence de la protection en assurance vie est généralement bien comprise, soit permettre aux bénéficiaires de conserver la maison, il en est parfois tout autre pour la protection en invalidité. Dans les faits, si vous êtes invalide pour causes de maladies ou d’accidents, l’assureur versera une rente pendant la période prévue au contrat (2 ans, 5 ans ou jusqu’à 65 ans).  La rente sert à vous aider à effectuer vos paiements hypothécaires puisque vous ne pourrez pas compter sur votre salaire pour respecter cette obligation financière.  Cet article s’attardera donc davantage à pertinence de la couverture d’invalidité.

L’argument que j’entends le plus souvent contre la souscription d’une assurance hypothécaire est que, si la personne détenant le prêt hypothécaire devient invalide, cette dernière n’aura qu’à vendre la maison. En effet, à quoi bon la garder si la personne habitant dedans ne peut plus s’en occuper?

Souvent, les gens ont tendance à croire que parce qu’ils sont incapables d’effectuer les principales tâches de leur emploi, qu’il leur sera impossible de bien s’occuper de leur maison. Cependant, bien que dans certaines situations cela peut s’avérer véridique, il est faux de croire que n’importe quelle invalidité empêche un individu de faire le ménage ou la cuisine. En effet, si vous faites une dépression, vous serez peut-être incapable d’effectuer vos principales fonctions au travail puisque vous aurez une baisse de concentration et des pertes de mémoires fréquentes, en plus d’avoir un manque d’énergie puisque vous serez incapable de dormir. Cependant, peut-être que cela ne vous empêchera pas de faire votre épicerie ainsi que votre ménage. Vous pourrez également compter sur l’aide de vos proches ou sur certains services, comme la livraison à domicile, pour vous aider.

De plus, les invalidités ont des durées variées. Alors que certaines durent quelques semaines, d’autres peuvent durer plusieurs années. Si votre médecin estime la durée nécessaire à votre rétablissement à 7 mois, probablement que vous ne voudrez pas faire les démarches pour vendre votre maison sachant que votre invalidité est temporaire et que vous vous rétablirez dans moins d’un an. Cependant, en étant toujours invalide, vous devrez puiser dans vos actifs ou vous endettez afin de respecter votre obligation financière, le paiement du prêt hypothécaire, si vous ne voulez pas que votre maison soit saisie.

Si, au moment d’être invalide, vous décidez de vendre votre maison, il se pourrait que la vente de cette dernière prenne plusieurs mois avant de se concrétiser, dépendant du marché immobilier et économique à ce moment. Ainsi, si cela prend 10 mois avant de vendre votre maison, vous aurez un manque à gagner pendant 10 mois. Vous aurez peut-être à vous endetter ou à liquider certains actifs pour respecter vos obligations financières pendant cette période.

Si vous décidez de vendre votre maison, il vous faudra bien habiter à quelque part. Plusieurs personnes habitant seul évoque le fait de se faire héberger de manière temporaire chez un proche. Cependant, comme discuté ci-dessus, les invalidités ont des durées bien différentes les unes des autres. Ainsi, une situation temporaire pourrait prendre des allures de situation permanente si votre invalidité se prolonge pendant plusieurs années.

Du côté des personnes en couple ayant des enfants, elles ont tendance à dire qu’elles déménageront dans une maison plus petite pouvant être payée par le salaire du conjoint n’étant pas invalide. Le problème est que cela entraine une diminution drastique du niveau de vie auquel la famille est habituée et peut-être que votre nouvelle demeure ne répondra pas à tous vos besoins en termes de confort et d’espace.

Beaucoup ont une idées préconçues voulant que la majorité des invalidités soient causées par une négligence ou par un accident. Dans les faits, moins de 10% des invalidités sont causées par des accidents. De plus, bien que le risque d’avoir certaines invalidités peut être diminué en faisant attention à votre santé, cela ne vous garantit pas de ne jamais développer une affection pouvant entraîner une invalidité.

Selon le rapport de novembre 2013 de l’Organisation mondiale de la santé « Disease and Injury country estimates », au Canada, les invalidités sont réparties de cette manière:

Le stress engendré par les difficultés financières ainsi que la perte de votre maison pourrait nuire à votre rétablissement, surtout si vous y êtes attaché.

Pensez-y, votre maison est votre actif le plus important. Si votre santé se décline, aimeriez-vous vraiment la perdre?

Une mise de fonds est le montant que vous devez verser pour l’achat d’une propriété résidentielle lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Cette dernière s’exprime en pourcentage du prix d’achat de la propriété.

Le montant minimum que vous devez verser à titre de mise de fonds dépend du prix d’achat de la propriété.

Ainsi, si la maison de vos rêves se vend à 350 000$, la mise de fonds minimale sera de 17 500$ (350 000 x 5%).

Bien entendu, après l’analyse de votre dossier de crédit, le prêteur pourrait exiger une mise de fonds plus élevée.

L’assurance hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part. Vous devez obligatoirement souscrire cette assurance si votre mise de fonds est inférieure à 20%. Cependant, si vous êtes un travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit, vous pourriez être obligé d’obtenir cette assurance et ce, même si votre mise de fonds est supérieure à 20%.

La prime de cette assurance dépend du montant associé à votre mise de fonds. Ainsi, plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prime est élevée. La prime s’explime en pourcentage de la valeur de votre prêt hypothécaire et peut varier selon la situation (mise de fonds non traditionnelle).

De plus, vous pouvez décider de payer la prime d’un seul coup ou de l’ajouter au prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous devrez payer des intérêts sur la prime et ce, au même taux d’intérêts de votre prêt hypothécaire. Il est à noter que vous devrez débourser les taxes sur la prime (TVQ) d’un seul coup au notaire.

Les principaux véhicules de placement utilisés pour accumuler la mise de fonds d’une première propriété sont les CELI et les REER. Le choix du véhicule de placement dépendra de votre situation financière. Il est également possible d’utiliser les deux!

Il existe une multitude de fonds disponibles. Tandis que certains sont sécuritaires, d’autres sont plus risqués. Le choix des fonds (il est possible de constituer un portefeuille de plusieurs fonds) dépend de plusieurs facteurs, comme votre situation financière, vos objectifs, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. En règle générale, plus votre horizon de placement est court, plus il est préférable d’investir dans des fonds sécuritaires.

Le CELI permet de faire fructifier votre argent à l’abri de l’impôt. De plus, les retraits ne sont pas imposables.

Ainsi, en plus d’accumuler de l’argent en vue de l’achat de votre maison, vous pourrez utiliser votre CELI à titre de fonds d’urgence ainsi que  pour acheter des meubles, des électroménagers et des rideaux!

Le REER permet de faire fructifier votre argent à l’abri de l’impôt. Le fait d’investir dans un REER vous procure également une déduction d’impôt, puisque l’argent que vous y versez est déduit de votre revenu imposable. Si vous investissez votre retour d’impôt, vous pouvez amasser votre mise de fonds plus rapidement (cliquez ici pour calculer vos retours d’impôts!).

Cependant, en cas de retrait, les sommes retirées s’ajoutent à votre revenu annuel et sont imposables. Heureusement, il y a une exception!

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental ayant pour but d’aider les premiers acheteurs à acheter une propriété. Ce programme vous permet de retirer jusqu’à 25 000$ par personne (50 000$ par couple) sans devoir payer de l’impôt. Les sommes doivent être détenues au sein du REER pour au moins 90 jours avant de pouvoir effectuer le RAP. Vous devrez cependant respecter certaines modalités de remboursement. Autrement, la somme non remboursée sera ajoutée à votre revenu et vous aurez de l’impôt à payer à ce moment. Les remboursements doivent débuter au plus tard la deuxième année suivant le retrait. Le montant du remboursement doit être au minimum le un quinzième du montant retiré. Ainsi, vous avez 15 ans pour rembourser le RAP. Le remboursement se fait comme une cotisation habituelle dans vos REER. Vous êtes généralement libre de rembourser votre REER à l’institution de votre choix (il existe des exceptions, comme les fonds de travailleurs). D’ailleurs, il existe d’autres statégies, comme le prêt-rap, qui pourraient être pertinentes selon votre situation!

L’obtention d’une approbation hypothécaire dépend de plusieurs facteurs. D’ailleurs, lorsque la demande de prêt hypothécaire est soumise à un prêteur, ce dernier vérifie, entre autres :

Chaque prêteur a une tolérance au risque différente envers chacun de ces facteurs. Ainsi, un courtier hypothécaire pourrait préférer envoyer votre dossier à un autre prêteur que votre banque afin d’améliorer vos chances d’être accepté.

Votre dossier de crédit est en quelque sorte un bilan de votre historique de crédit. Les prêteurs le consultent afin de connaître votre capacité à gérer vos emprunts et vos habitudes de paiements.  À cet égard, au Canada, il existe deux agences d’évaluation de crédit, TransUnion et Équifax. Un prêteur peut décider de consulter l’un ou l’autre, ou les deux, afin d’établir votre crédibilité financière. Ils peuvent remonter jusqu’à plusieurs années, d’où l’importance de faire attention à la manière dont vous gérez votre crédit même si vous ne planifiez pas l’achat d’une propriété à court terme!

Les différents prêteurs et créanciers remettent de l’information aux agences d’évaluation de crédit, qui les compilent dans votre dossier. À cet effet, les émetteurs peuvent être des institutions bancaires, des grands magasins, des compagnies de télécommunications, etc. Ainsi, vos habitudes de paiement sont compilées à votre dossier.

Les agences d’évaluation du crédit calcule votre score Beacon (cote de crédit). Ceci indique au prêteur votre engagement à respecter vos obligations financières, donc votre fiabilité. Certains prêteurs se basent également sur la cote pour établir le taux d’intérêt exigé lors d’un prêt. Bien entendu, le prêteur cherche à s’assurer que vous soyiez en mesure de rembourser le prêt tout en respectant les conditions!  En prenant le cas de Équifax, un bon crédit a une cote se situant entre 650 et 700 tandis qu’un excellent crédit a une cote de 700 et plus.

Le score de crédit, appelé score Beacon, est influencé par les facteurs suivants :

Il s’agit de votre utilisation du crédit. Les agences portent particulièrement attention au retard dans les paiements, la fréquence de ceux-ci, les montants dûs, le ratio du nombre de retard et les dernières fois que vous l’avez été.

Les prêteurs analysent votre dossier pour vérifier si vous êtes souvent près de votre limite. Votre score Beacon descend temporairement lorsque vos cartes de crédit et vos marges de crédit atteignent plus que 75% de leur capacité.

Les prêteurs analysent le nombre de mois que vos comptes sont ouverts. Idéalement, un prêteur aime voir plus que deux ans d’activité chez les mêmes créanciers.

Un dossier de crédit peut être largement affecté par les recours, comme les saisies, les faillites et les comptes impayés.

Les abus de demandes au bureau de crédit affecteront négativement votre score de crédit. Ainsi, si vous effectuez une multitude de demandes afin d’obtenir une carte de crédit, que ces demandes soient acceptées ou non, votre score de crédit sera impacté négativement pour recherches abusives de crédit. Même chose pour ce qui a trait au financement de l’achat d’un véhicule, de l’achat d’une maison ou d’un refinancement.

Il est normal de faire quelques demandes dans une période donnée, mais un trop grand nombre d’interrogations sur une courte période de temps peut nuire à votre cote de crédit.

Sachez qu’il est possible de commander votre dossier de crédit auprès d’Équifax pour moins de 25$ et que cette demande n’affecte pas votre dossier de crédit. Si votre score est à améliorer, voici des actions que vous pourriez effectuer:

Si vous êtes en train de passer au travers du processus de l’achat d’une maison ou si vous avez déjà passé par là, vous avez probablement compris que l’achat d’une propriété représente une décision financière importante. En effet, pour la grande majorité des gens, leur maison ou leur condo représente leur plus grand actif, d’où l’importance de protéger cet investissement!

L’assurance hypothécaire permet de couvrir les obligations financières liées au remboursement de votre prêt hypothécaire en cas de décès et d’invalidité.

En cas de décès, la prestation sert à rembourser le solde du prêt. Votre famille, ou tout autre héritier, aura donc une maison ou un condo libre de dette hypothécaire. Si vous décédiez, il serait impossible pour vos héritiers de compter sur votre revenu afin de payer vos paiements hypothécaires. Ils devraient donc liquider d’autres actifs afin de combler le manque à gagner.

En cas d’invalidité, l’assureur rembourse les paiements de votre prêt hypothécaire. Certains assureurs couvrent également les taxes municipales. En étant invalide pour causes de maladies ou d’accidents, vous ne pourrez pas compter sur votre salaire afin de rembourser vos paiements hypothécaires.

La prestation d’assurance vie offerte par la banque est égale au solde de votre prêt hypothécaire. En d’autres mots, le montant de la couverture offerte est diminué par chaque paiement hypothécaire. De plus, la prestation sera versée à l’institution prêteuse. Ainsi, si le solde de votre prêt est de 30 000$, la prestation sera de 30 000$. Sachez également que certaines banques couvrent seulement 50% du solde hypothécaire,

Chez un assureur, vous pouvez obtenir une assurance vie à prestation de décès fixe. Celle-ci peut, en plus de couvrir le solde de votre prêt hypothécaire,  servir à couvrir d’autres obligations financières en versant une prestation résiduelle aux bénéficiaires que vous aurez désigné. Par exemple, si vous avez une assurance vie de 300 000$ et vous décédez alors que votre solde hypothécaire est de 30 000$, le 270 000$ restant pourra être utilisé à d’autres fins. Il peut être utilisé à titre de remplacement de revenu, ou encore pour couvrir certaines dépenses comme les funérailles et les études des enfants.

L’institution prêteuse verse la rente d’invalidité au maximum pendant 2 ans. Le montant de la rente est limité au montant de vos paiements hypothécaires.

Avec une assurance privée, vous pouvez choisir un versement de rente pendant 2 ans, pendant 5 ans ou jusqu’à 65 ans. De plus, vous pouvez couvrir d’autres remboursements de dettes, comme un prêt automobile, en plus de couvrir vos paiements hypothécaires.

Puisque l’assurance offerte par la banque se renouvelle et que le coût de la prime augmente en fonction de votre âge à chaque renouvellement, vous vous retrouvez dans la situation ou vous payer plus cher pour recevoir une prestation plus basse. De plus, puisque cette assurance est collective, le montant de votre prime est modulé en fonction des caractéristiques de l’ensemble des clients ayant votre âge, qu’ils soient en excellente ou en mauvaise santé, non-fumeur ou fumeur. Ainsi, quelqu’un étant en bonne santé risque de payer plus cher.

Chez un assureur, la prime reste fixe pour la durée du terme de l’assurance. De plus, le montant de votre prime sera établi en fonction de votre âge, de votre statut de fumeur, de votre style de vie et de vos antécédants médicaux. Vous pouvez donc avoir accès à des tarifs plus avantageux.

Afin de contracter l’assurance offerte par la banque, vous devez répondre à un court questionnaire médical. Cependant, la banque enquêtera après votre décès ou lorsque vous ferez une réclamation pour une invalidité afin de confirmer si vous étiez bel et bien assurable selon ses termes et conditions au moment de la signature. Ainsi, la banque pourrait refuser de payer votre solde hypothécaire ou vos paiements hypothécaires si, selon ses termes et conditions, vous n’étiez pas assurable au moment d’avoir signé le contrat. En cas de décès, si elle refuse de payer le solde, elle remboursera à votre succession les primes d’assurance payées depuis votre dernier renouvellement d’assurance.

Contrairement à l’assurance offerte par la banque, l’assureur vérifie votre assurabilité avant de vous accorder une police d’assurance. Pour ce faire, vous devrez répondre à un questionnaire médical et, dans certains cas, passer un examen de santé.

Dans le cas ou vous souscrivez à l’assurance offerte par la banque, sachez que la banque est propriétaire de la police d’assurance. Ceci implique que vous devez conserver votre prêt hypothécaire dans cette institution si vous souhaitez demeurer assuré. Ainsi, si vous décidez de changer d’institution financière dans le but d’obtenir des taux d’intérêt plus avantageux, vous devrez effectuer une nouvelle demande d’assurance hypothécaire puisque votre protection initiale prendra fin. Cela peut être problématique si votre état de santé s’est dégradé entre temps. En effet, la prime d’assurance pourrait être considérablement augmentée ou vous pourriez tout simplement vous voir refusé.

Dans le cas ou vous souscrivez à l’assurance offerte par un assureur, la police d’assurance vous appartient. Vous demeurez assuré même si vous changez d’institution prêteuse et même si votre état de santé venait à se détériorer.